Dal Sole 24 ore del 18 settembre 2017

Quali sono le ricadute fiscali quando il contratto di locazione è sottoscritto da uno solo tra i comproprietari dell’immobile? Per rispondere a questa domanda è opportuno distinguere le fattispecie della comunione legale tra coniugi, prevista dall’articolo 177 del Codice civile, rispetto alla comunione tra più comproprietari, regolata dagli articoli da 1100 a 1116 del Codice.
La comunione legale
I beni detenuti in regime di comunione sono disciplinati dall’articolo 4, comma 1, lettera a), del Tuir , secondo cui i redditi di tali beni sono imputati al 50% tra i coniugi, non essendo ammessa alcuna diversa ripartizione, a meno che essa non trovi giustificazione in una precisa volontà dei coniugi ratificata in base all’articolo 210 del Codice civile.
Il tema è stato affrontato dalla Cassazione con l’ordinanza 3085/2016. L’oggetto del contendere riguardava un immobile di proprietà della comunione legale dei coniugi ma locato con un contratto firmato dalla sola moglie. Secondo le Entrate (parere confermato dalla Ctr Campania, 358/45/2012), il reddito doveva essere imputato solo alla moglie perché solo lei aveva sottoscritto il contratto; inoltre, la provvista finanziaria era stata accreditata a un conto corrente intestato solo alla moglie.
La contribuente, invece, sosteneva che il reddito dovesse essere dichiarato al 50% anche dal marito in quanto l’immobile era in comunione legale e, quindi, l’obbligo di imputare il reddito a entrambi i coniugi derivava dall’articolo 4 del Tuir. E la Cassazione si allinea a questa tesi.
La stessa pronuncia offre spunti per affrontare il caso, ancora più delicato, della locazione dell’immobile in comproprietà, regolata dagli articoli 1100 e seguenti del Codice civile. È il caso, ad esempio, di due fratelli, che detengono al 50% ciascuno la proprietà di un immobile che viene locato con un contratto stipulato da un solo fratello.
Entrate e Cassazione divise
Secondo la lettura più comune – avallata dalle Entrate con la circolare 20/E/2012, par. 6 – l’articolo 26, comma 2, del Tuir stabilisce che il reddito da locazione va comunque imputato ai comproprietari in ragione della quota detenuta sul bene, a prescindere dalla circostanza che uno solo abbia firmato il contratto di locazione.
La Cassazione, tra le righe dell’ordinanza 3085, pare invece dare un’interpretazione diversa: quando l’articolo 26, comma 2, del Tuir parla dei «redditi fondiari» si riferirebbe solo ai redditi che non producono riflessi in termini di incasso di somme, quindi i redditi derivanti dalla semplice detenzione dell’immobile. Solo questi redditi verrebbero sempre attribuiti pro quota a tutti i comproprietari. Se invece il reddito dell’immobile presenta un aspetto finanziario, si dovrebbe applicare la regola generale dettata dall’articolo 1 del Tuir: le somme vanno tassate in capo a chi le detiene. Nell’esempio il reddito andrebbe tassato solo al comproprietario sottoscrittore del contratto.
Va rilevato, però, che le Entrate potrebbero contestare l’omessa dichiarazione del reddito da parte del comproprietario non firmatario del contratto.
D’altra parte, anche aderendo alla tesi della Cassazione, il comproprietario non firmatario potrà sempre dichiarare pro quota il canone percepito in seguito a ratifica (formale o de facto) della stipula effettuata dall’altro comproprietario.

Dal Sole 24 ore del 13 settembre2017

Contratti di locazione. Il rimedio sana la violazione e «salva» il rapporto.

La Corte di cassazione ritorna, con l’ordinanza 20858 depositata il 6 settembre 2017, sul “tormentone” degli effetti della mancata o tardiva registrazione dei contratti di locazione. La materia della registrazione delle locazioni è regolata anche dall’articolo 1, comma 346, legge 311/14 (finanziaria 2015) che dichiarava nulli tout court i contratti di locazione non registrati. Da allora si sono alternate diverse interpretazioni. Cassazione 25503 del 13 dicembre 2016 ha dichiarato l’effettiva nullità del rapporto; altre pronunce hanno considerato, al contrario, l’adempimento fiscale quale «condizione di efficacia del rapporto». Nel caso, inoltre, si era distinta la sanatoria sin dall’origine (ex tunc) o dalla registrazione (ex nunc) riproponendo, in questo caso, il problema della regolarizzazione del periodo pregresso.
L’orientamento più rigoroso (nullità totale del rapporto) era stato, ancorchè su questione diversa, sostanzialmente confermato dalle Sezioni unite n. 18213 del 17 settembre 2015. In quella decisione, infatti, vi è un passo che è particolarmente “inquietante” nell’ottica della interferenza dell’obbligo fiscale nello svolgimento del rapporto civilistico. Affermano, infatti, le Sezioni unite: «…Soluzione che, infine, su di un più generale piano etico/costituzionale, impedisce altresì che, dinanzi ad una Corte suprema di un Paese europeo, una parte possa invocare tutela giurisdizionale adducendo apertamente e impunemente la propria qualità di evasore fiscale…».
Ora, non vi è dubbio alcuno del fatto che vi debba essere un rigoroso rispetto alla normativa fiscale. Tuttavia non può ammettersi, una limitazione o peggio, come nel caso, una dichiarata nullità del rapporto (fermo il godimento del bene da parte del “fruitore” dell’immobile). Sul punto, oltre alle Sezioni unite citate, si era pronunciatala Terza sezione della Cassazione nel senso della nullità con la decisione n. 25503 del 13 dicembre 2016. Tuttavia, con la successiva sentenza n. 10498 del 28 aprile 2017 al contrario, la stessa sezione, esprimeva il principio della sanatoria ex tunc operata dalla registrazione ancorchè tardiva. In ordine a tale decisione ci si riporta alla estesa motivazione di quella sentenza che prospetta, in modo approfondito e condivisibile, l’intera problematica qui affrontata.
Con la decisione di cui oggi si riferisce, la Sezione terza torna sull’argomento confermando l’ultimo orientamento con una motivazione, pari alla precedente, che risulta particolarmente convincente in quanto la: «…mancata tempestiva registrazione:…risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998».

Dal Sole 24 ore del 5 agosto 2017

Forse si comincia a ragionare. Dopo l’esordio irto di polemiche dello scorso 17 luglio, quando agenti immobiliari e portali avrebbero dovuto versare le ritenute del 21% sugli affitti incassati nel mese precedente per contratti di locazioni brevi stipulati in giugno, Fiaip e agenzia delle Entrate hanno cominciato a parlarsi. Tra l’altro la norma prevede che gli agenti trattengano e versino anche l’imposta di soggiorno, applicata in 649 Comuni e che, secondo la Uil, nel 2016 ha fruttato 437 milioni. Il provvedimento con le istruzioni era arrivato a ridosso della prima scadenza (si veda Il Sole 24 Ore del 16, 21 e 31 luglio scorsi), rendendo di fatto assai difficile l’adempimento. Si pone quindi il problema delle sanzioni: per aver omesso di operare la ritenuta si paga il 20% dell’importo più gli interessi legali. Ma se, oltre a non averla operata, non la si è neanche versata (come accade quasi sempre), la sanzione sale al 30 per cento. Una sitazione che l’Agenzia non ha potuto correggere, dato il tenore letterale della norma (articolo 4 del Dl 50/2017). In sostanza, spiega Paolo Righi, presidente della Fiaip, «L’Agenzia, nell’impossibilità di modificare con una circolare la normativa sulle locazioni brevi, ha giudicato percorribile l’applicazione dell’articolo 3, comma 2 dello Statuto del Contribuente, che obbliga le amministrazioni a concedere 60 giorni di tempo agli operatori per adeguarsi alle tecnicalità prevista dalle norme. E dato che il provvedimento è stato emanato il 12 luglio, gli agenti potranno iniziare a trattenere il 21% sui corrispettivi incassati a partire dal 12 settembre ed effettuare il primo versamento entro la data del 16 ottobre 2017». La prospettiva non è stata ufficializzata dalle Entrate ma non causerebbe alcun danno erariale perché resterebbe fermo l’impegno di agenti e portali di segnalare all’Agenzia i dati sui contratti 2017 entro il 30 giugno 2018 e di inviare le certificazioni uniche ai clienti, quindi nessuno sfuggirebbe ai controlli: pagare la cedolare del 21% (o l’Irpef) resta comunque un obbligo dei locatori. Il problema, semmai, è l’informazione: Fiaip ed Entrate lavoreranno per formare gli agenti immobiliari come sostituti di imposta e ci sarà una campagna per i proprietari di casa. Fimaa (altra associazione di categoria), rinnova «il consiglio già espresso ai propri associati di rispettare la nuova norma». Resta al palo in Senato da febbraio, invece, il Ddl As 2647 sugli home restaurant (si veda Il Sole 24 Ore del 18 gennaio e 26 giugno scorsi). Lo segnala Gaetano Campolo, giovane imprenditore di Reggio Calabria che ha brevettato Home restaurant Hotel: «La disciplina è stata esclusa assurdamente dalla normativa sulla concorrenza approvata in questi giorni».