Dal Sole 24 ore del 18 settembre 2017

Quali sono le ricadute fiscali quando il contratto di locazione è sottoscritto da uno solo tra i comproprietari dell’immobile? Per rispondere a questa domanda è opportuno distinguere le fattispecie della comunione legale tra coniugi, prevista dall’articolo 177 del Codice civile, rispetto alla comunione tra più comproprietari, regolata dagli articoli da 1100 a 1116 del Codice.
La comunione legale
I beni detenuti in regime di comunione sono disciplinati dall’articolo 4, comma 1, lettera a), del Tuir , secondo cui i redditi di tali beni sono imputati al 50% tra i coniugi, non essendo ammessa alcuna diversa ripartizione, a meno che essa non trovi giustificazione in una precisa volontà dei coniugi ratificata in base all’articolo 210 del Codice civile.
Il tema è stato affrontato dalla Cassazione con l’ordinanza 3085/2016. L’oggetto del contendere riguardava un immobile di proprietà della comunione legale dei coniugi ma locato con un contratto firmato dalla sola moglie. Secondo le Entrate (parere confermato dalla Ctr Campania, 358/45/2012), il reddito doveva essere imputato solo alla moglie perché solo lei aveva sottoscritto il contratto; inoltre, la provvista finanziaria era stata accreditata a un conto corrente intestato solo alla moglie.
La contribuente, invece, sosteneva che il reddito dovesse essere dichiarato al 50% anche dal marito in quanto l’immobile era in comunione legale e, quindi, l’obbligo di imputare il reddito a entrambi i coniugi derivava dall’articolo 4 del Tuir. E la Cassazione si allinea a questa tesi.
La stessa pronuncia offre spunti per affrontare il caso, ancora più delicato, della locazione dell’immobile in comproprietà, regolata dagli articoli 1100 e seguenti del Codice civile. È il caso, ad esempio, di due fratelli, che detengono al 50% ciascuno la proprietà di un immobile che viene locato con un contratto stipulato da un solo fratello.
Entrate e Cassazione divise
Secondo la lettura più comune – avallata dalle Entrate con la circolare 20/E/2012, par. 6 – l’articolo 26, comma 2, del Tuir stabilisce che il reddito da locazione va comunque imputato ai comproprietari in ragione della quota detenuta sul bene, a prescindere dalla circostanza che uno solo abbia firmato il contratto di locazione.
La Cassazione, tra le righe dell’ordinanza 3085, pare invece dare un’interpretazione diversa: quando l’articolo 26, comma 2, del Tuir parla dei «redditi fondiari» si riferirebbe solo ai redditi che non producono riflessi in termini di incasso di somme, quindi i redditi derivanti dalla semplice detenzione dell’immobile. Solo questi redditi verrebbero sempre attribuiti pro quota a tutti i comproprietari. Se invece il reddito dell’immobile presenta un aspetto finanziario, si dovrebbe applicare la regola generale dettata dall’articolo 1 del Tuir: le somme vanno tassate in capo a chi le detiene. Nell’esempio il reddito andrebbe tassato solo al comproprietario sottoscrittore del contratto.
Va rilevato, però, che le Entrate potrebbero contestare l’omessa dichiarazione del reddito da parte del comproprietario non firmatario del contratto.
D’altra parte, anche aderendo alla tesi della Cassazione, il comproprietario non firmatario potrà sempre dichiarare pro quota il canone percepito in seguito a ratifica (formale o de facto) della stipula effettuata dall’altro comproprietario.

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